中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將發(fā)生歷史性巨變，新基建、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、高端制造將代替房地產(chǎn)、老基建成為經(jīng)濟(jì)新發(fā)動機(jī)，帶來無限新機(jī)遇。

什么是大勢？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對民生和實體經(jīng)濟(jì)的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實體經(jīng)濟(jì)、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機(jī)遇?？辞暹@一大趨勢，至關(guān)重要。

“十四五”規(guī)劃提出：系統(tǒng)布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，加快第五代移動通信、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)中心等建設(shè)。

新基建短期有助于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，長期有助于培育新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)，打造中國經(jīng)濟(jì)新引擎，是兼顧短期擴(kuò)大有效需求和長期擴(kuò)大有效供給的重要抓手，是應(yīng)對疫情、經(jīng)濟(jì)下行和高質(zhì)量發(fā)展的有效辦法，具有穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促創(chuàng)新、惠民生的綜合性意義。

“新基建”是有時代烙印的，如果說20年前中國經(jīng)濟(jì)的“新基建”是鐵路、公路、橋梁、機(jī)場的話，那么未來20年支撐中國經(jīng)濟(jì)社會繁榮發(fā)展的“新基建”則是：1）科技新基建，包括新一代信息技術(shù)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、新能源、充電樁、特高壓、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施；2）民生新基建，包括教育、醫(yī)療、社保、戶籍等重大民生領(lǐng)域；3）制度新基建，包括發(fā)展資本市場、減稅降費(fèi)、擴(kuò)大對外開放、保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)等制度改革領(lǐng)域。

基礎(chǔ)設(shè)施是典型的公共產(chǎn)品，具有強(qiáng)外部性，容易由于搭便車和公地悲劇現(xiàn)象導(dǎo)致供給不足進(jìn)而制約經(jīng)濟(jì)增長，因此當(dāng)期由政府提供，長期再通過經(jīng)濟(jì)增長和稅收增長受益。中國是超前大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的受益者，展現(xiàn)了舉國體制的優(yōu)勢。過去40年，公路、橋梁、高鐵、機(jī)場等大規(guī)模超前建設(shè)，大幅降低了企業(yè)物流成本，提升了物流效率，是中國快速崛起成為“世界工廠”“世界制造中心”的法寶。

3G、4G的超前建設(shè)，帶來了互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長，移動支付、新零售、共享經(jīng)濟(jì)等蓬勃興起，中美引領(lǐng)了過去20年全球互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展?，F(xiàn)在中國正在新能源、5G、充電樁、數(shù)據(jù)中心、人工智能、特高壓等新基建領(lǐng)域進(jìn)行超前布局，培育新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)。作者在2019年底-2020年初呼吁“新基建”，參考專著《新基建》，榮獲中組部第五次黨員培訓(xùn)創(chuàng)新教材獎。

新基建浪潮下，站上風(fēng)口的不僅是大數(shù)據(jù)中心。2020年3月，中共中央政治局常務(wù)委員會提出要加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。之后4月，官方首次明確指出了新基建的七大領(lǐng)域：5G、特高壓、城際高速鐵路和城際軌道交通、充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。自此，新基建成為投資主線，漸次在各地四面開花。在各路資本追捧下，與新基建相關(guān)的企業(yè)股票也推起多個漲停。

事實上，新基建正孕育著數(shù)十萬億元級別的巨大藍(lán)海。賽迪研究預(yù)計，到2025年，新基建七大領(lǐng)域的直接投資將達(dá)10萬億元左右，帶動投資累積或超17萬億元。相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2025年，5G的總投資規(guī)模將達(dá)到1.5萬億元，直接拉動的產(chǎn)出是10.6萬億元，間接拉動的產(chǎn)出是24.8萬億元。

各界也將新基建視為高質(zhì)量發(fā)展的加速器。從2020年開始，各省市開始密集部署新基建，紛紛發(fā)布新基建建設(shè)路線圖，承諾投資規(guī)模都在數(shù)千億元甚至萬億元不等。例如，成都市和浙江省計劃2020年至2022年三年期間分別完成新基建投資1.13萬億元和1萬億元。

然而，在宏大藍(lán)圖下，各地也面臨諸多亟待解決的現(xiàn)實問題——資金缺口。記者采訪的多位專家和業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前新基建投融資面臨諸多困境，融資模式不健全，融資渠道單一，社會資本參與度低，民營企業(yè)參與積極性不高。

2021年5月，在2021清華五道口全球金融論壇上，全國政協(xié)委員、證監(jiān)會原主席肖鋼也表示，新基建建設(shè)資金需求量巨大，而社會資本投入?yún)s不足，尚未形成政府引導(dǎo)、企業(yè)為主、市場運(yùn)作的投融資格局，制約了新基建發(fā)展。

同時，《財經(jīng)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前新基建的充電樁和數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域已經(jīng)有盲目建設(shè)、產(chǎn)能過?，F(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家和從業(yè)人士也表示，新基建要警惕重走“四萬億”老路，避免出現(xiàn)一哄而起、盲目建設(shè)、產(chǎn)能過剩的問題。

房地產(chǎn)步入存量時代，區(qū)域分化將日益明顯，行業(yè)面臨洗牌，土地財政往房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨。

中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。根據(jù)我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。

房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。2013年以前中國20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，這是過去房價越調(diào)越漲的一個基本背景。自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，人口老齡化少子化加速到來，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來庫存增加。

未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險，未來70%以上城市的房子可能存在過剩風(fēng)險，大約只有20%-30%的城市房子存在投資價值。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代，意味著在中期將進(jìn)入洗牌階段，其慘烈程度參考當(dāng)年的紡織、家電，剩者為王，預(yù)計90%的房企將被淘汰或兼并。

從城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、套戶比、人均GDP、經(jīng)濟(jì)增速、職業(yè)人群需求、房價收入比等指標(biāo)特征來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場具備1974年前后日本的部分特征，但是房地產(chǎn)發(fā)展階段更接近日本1985年前后。

日本在1974年和1991年分別出現(xiàn)了兩次房地產(chǎn)大泡沫，但是1974年前后的第一次調(diào)整幅度小、恢復(fù)力強(qiáng)，原因在于經(jīng)濟(jì)中高速增長、城市化空間還比較大、適齡購房人口數(shù)量維持高位等提供了基本面支撐。但是，1991年前后的第二次調(diào)整幅度大、持續(xù)時間長，導(dǎo)致日本“失去三十年”，原因在于經(jīng)濟(jì)長期低速增長、城市化進(jìn)程接近尾聲、適齡購房人口數(shù)量接近見頂?shù)取?/span>

長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導(dǎo)致一二線高房價、三四線高庫存的根源。黨的十九大報告指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。

根據(jù)美國、日本、德國、新加坡等國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)的長效機(jī)制是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，還有最后十年時間窗口。十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致，其他資產(chǎn)難以產(chǎn)生如此巨大的沖擊。房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。參考專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》。

來源：澤平宏觀、財經(jīng)雜志